ESTIMADOS ALUMNOS,
Universidad de Atacama
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Carrera de Derecho
*Autorizada reproducción sólo con fines académicos. Copiapó, Octubre 2016.
DERECHO CIVIL III
Apuntes*
PACTOS ACCESORIOS
AL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Profesor: Sr. Walter González Morales
Universidad de Atacama
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Carrera de Derecho
*Autorizada reproducción sólo con fines académicos. Copiapó, Octubre 2016.
PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En un contrato de compraventa pueden existir pactos accesorios que modifican sus
efectos. En efecto, obedecen al principio de la autonomía de la voluntad en relación a las
cláusulas accidentales.
Estos pactos son innumerables, pero el legislador se ha preocupado de reglamentar los
principales, reconociendo expresamente que las partes pueden crear otros pactos, partiendo del
supuesto que son convenciones de carácter lícito (art. 1887 Código Civil, en adelante CC).
Los pactos reglamentados son tres:
- Pacto comisorio.
- Pacto de retroventa.
- Pacto de retracto.
ANALISIS.
- Pacto Comisorio.
Se estudia a propósito de las modalidades de los actos jurídicos, específicamente la
condición resolutoria. También se aborda en las obligaciones condicionales al referirse a las que
están sujetas a condición resolutoria. Por último, se suele comparar con la condición resolutoria
tácita que es un efecto particular de los contratos bilaterales. En este sentido, se distingue entre
condición resolutoria ordinaria, condición resolutoria tácita y condición resolutoria expresa o
pacto comisorio.
Si bien es cierto el pacto comisorio se regula a propósito del contrato de compraventa en
los artículos 1877 a 1880 del CC, es una figura de aplicación general.
Concepto.
En términos generales, el pacto comisorio consiste en una convención en virtud de la
cual las partes en un contrato bilateral estipulan expresamente que si una de ellas no cumple con
una obligación se resolverá dicho contrato.
En el contrato de compraventa, el pacto comisorio se define como aquel por el cual se
estipula expresamente que no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato
(art. 1877, inc. 1° CC).
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*Autorizada reproducción sólo con fines académicos. Copiapó, Octubre 2016.
Clases.
Se distingue el pacto comisorio simple y el pacto comisorio calificado.
Por el pacto comisorio simple, las partes estipulan expresamente que el contrato se resolverá si no se cumple con una o varias obligaciones que de él emanan.
Por el pacto comisorio calificado, las partes estipulan expresamente la resolución ipso facto si no se cumple lo pactado en el contrato.
Efectos. El artículo 1878 CC se remite al artículo 1873 CC, vale decir, da la opción al vendedor de exigir el precio o la resolución de la venta, en ambos casos con indemnización de perjuicios. Hace necesario una sentencia judicial.
En cambio, tratándose del pacto comisorio calificado, se aplica la norma del artículo 1879 CC, en virtud del cual, el comprador puede hacer subsistir el contrato de compraventa pagando dentro del plazo de 24 horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda. De aquí que algunos autores sostienen que la estipulación expresa de resolución ipso facto, en verdad no opera en el acto, es decir, por la sola constatación del hecho en que consiste la condición, sino que requiere la demanda del vendedor pidiendo la resolución, porque el comprador puede enervar la acción pagando dentro del plazo legal.
Prescripción. Según el artículo 1880 CC, el pacto comisorio prescribe en el plazo fijado por las partes, contados desde la fecha del contrato. Este plazo de prescripción no puede pasar de 4 años. Si las partes no estipulan plazo de prescripción o estipulan uno superior a 4 años, la acción prescribe necesariamente en 4 años, contados desde la fecha del contrato.
- Pacto de Retroventa.
Concepto. Aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida pagando al comprador la cantidad determinada que se acuerde y a falta de esta estipulación le devolverá el precio que recibió por el contrato de compraventa. Art. 1881 CC.
Requisitos.
a) Existencia de un contrato de compraventa.
b) Es indispensable que en el mismo contrato de compraventa se reserve el vendedor la facultad de retroventa.
Si las partes acuerdan la retroventa en un pacto con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa, no sería pacto de retroventa sino que un nuevo contrato de compraventa. Esta facultad del vendedor, por disposición de la ley, no puede ser objeto de
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cesión (excepción a la regla general de cesión de derechos personales). Es un derecho personal intransferible (art. 1884 CC). Pero es transmisible, de manera que perfectamente puede ser posible que fallezca el vendedor y sus sucesores a título singular (legatarios) o a título universal (herederos) puedan ejercer el derecho que correspondía a su causante.
c) El vendedor reembolse al comprador la cantidad determinada en el respectivo pacto.
Si no se establece cantidad por las partes, debe restituirse el mismo precio que se estipuló para la compraventa (art. 1881 CC).
d) La facultad del vendedor se ejerza dentro de un determinado plazo.
Las partes deben establecer el plazo contado desde la fecha del contrato, esto para dar estabilidad a las relaciones jurídicas. Pero el plazo no podrá exceder de 4 años, contado desde la fecha del contrato. Si las partes no hubieran estipulado plazo, la acción de retroventa no podrá ejercerse después de 4 años contados desde la celebración del contrato (art. 1885 inc. 1º CC).
¿Es plazo de prescripción o de caducidad del contrato? La importancia de esta distinción es que la prescripción debe ser declarada por el tribunal. La respuesta es que no es un plazo de prescripción sino que de caducidad, y significa que en el juicio, el tribunal sólo debe constatar que ha transcurrido el plazo de 4 años para declarar que ya no puede hacerse efectiva la respectiva acción.
e) La ley exige un aviso anticipado para ejercer el pacto de retroventa, vale decir, el vendedor debe dar aviso o noticia anticipada al comprador de su deseo para recuperar la cosa.
El artículo 1885 inc. 2º CC fija dos plazos:
Aviso anticipado de 6 meses si se trata de bienes raíces;
Aviso anticipado de 15 días si se trata de bienes muebles.
La misma norma hace excepción si la cosa objeto del contrato es fructífera, porque en este caso, debe esperarse la percepción de los frutos.
¿El aviso anticipado debe ser extrajudicial o judicial? La jurisprudencia chilena establece que el aviso debe ser mediante notificación judicial, en que el vendedor manifiesta al comprador su deseo de recuperar la cosa comprada.
Efectos.
Se debe distinguir si el vendedor ha ejercido o no ha ejercido su derecho de retroventa en el plazo estipulado por las partes o establecido por el legislador:
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Si el vendedor no ejerce el derecho de recuperar la cosa vendida, el contrato de compraventa deberá considerarse como puro y simple.
Si el vendedor ejerce su derecho a recobrar la cosa vendida, el contrato se resuelve, restituyéndose la cosa al vendedor con sus accesorios naturales (art. 1883, inc. 1° CC) y éste reembolsando la cantidad determinada al comprador (art. 1881 CC).
Pero en el tiempo intermedio entre la celebración del contrato de compraventa y el ejercicio del derecho de retroventa, siempre que se trata de restituciones, pueden haberse producidos deterioros en la cosa y también haberse efectuado mejoras. Tanto los deterioros como las mejoras se rigen por reglas específicas que establecen que el vendedor tiene derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador (art. 1883, inc. 2° CC) y sólo será obligado a restituir las mejoras necesarias y eventualmente la útiles o voluptuarias, solamente si se han hecho con su consentimiento (art. 1883, inc. 3° CC).
Puede ocurrir también que la cosa vendida haya pasado a manos de terceros entre el tiempo de celebración del contrato de compraventa y la acción de retroventa, en cuyo caso son aplicables las disposiciones de los artículos 1490 y 1491 CC (art. 1882 CC).
- Pacto de Retracto.
Concepto.
Aquel por el cual se estipula que en el plazo señalado (no puede ser superior a 1año) se presenta otro interesado que de por la cosa mejor precio, se resolverá la venta, salvo si el que compró o sus sucesores mejoran el precio en los mismo términos que ofrece el tercero interesado (art. 1886 CC).
Efectos.
a) Se aplica a este pacto las reglas de la compraventa con pacto de retroventa en el evento que el comprador no se allane a mejorar el precio en los términos del nuevo oferente. El contrato en este caso se resuelve.
b) La otra posibilidad es que el comprador mejore el precio en los mismos términos que el nuevo oferente. En este caso, el contrato de compraventa se convierte en un contrato puro y simple.
Es indispensable que ejerza el derecho en un determinado plazo, y si éste transcurre sin que se presenten interesados que ofrezcan más por la cosa comprada, el contrato de compraventa es puro y simple.
SALUDOS CORDIALES,
MIRTA HENRIQUEZ TAPIA
SECRETARIA
CARRERA DE DERECHO
